空き家の壁紙は張り替えるべき？売るなら急がず、貸すなら家賃帯で決める判断と費用の目安

親から相続した実家が、空き家のままになっている。売るか貸すかを考えているけれど、荷物の片付けで訪れるたびに、壁紙の汚れや古さが目に入る。このまま出していいのか、先に張り替えたほうが売れやすいのか、借り手がつきやすいのか。費用をかけるなら、それに見合う効果があるのかを知りたい、という方は少なくないはずです。

先に結論をお伝えします。空き家の壁紙を張り替えるべきかどうかは、「売る」か「貸す」かで考え方が変わります。売る場合は、買った人が自分の好みで張り替えることもあるので、売る前の張り替えがかえって余計な手間と費用になることがあります。ただし、壁紙が大きくめくれているなど、見た目の好みでは済まない傷みがあるなら、張り替えを検討する余地はあります。貸す場合は、家賃の価格帯によって求められる内装の水準が違うので、どこまで手を入れるかは、狙う家賃帯から決めることになります。

どちらの場合にも共通するのは、張り替えにかけた費用が、そのまま売却価格や家賃に上乗せされるわけではないという点です。張り替えがどの程度反映されるかは分からず、かけた費用を回収できないこともあります。だからこそ、張り替える範囲と費用の見積もりを先に取り、不動産会社や管理会社の見立てと並べて判断するのが確実です。

読み終えるころには、自分の空き家について、どこまで直すかを決めるために何を確かめればよいかが見えてくるはずです。

空き家の壁紙、張り替えるべきかは「売る」か「貸す」かで変わる

空き家の壁紙を張り替えるかどうかを考えるとき、まず分けて考えたいのが、その家を売るのか、貸すのかです。売る場合は、張り替えたあとの壁紙を使うのは家を買った人で、貸す場合は、所有者のまま入居者に使ってもらうことになります。誰がその壁紙を使い、誰がいつ次の張り替えを決めるのかが違うので、張り替えの考え方も変わります。

売る場合は、買った人が自分の好みで張り替えることもある

家を売る場合、張り替えた壁紙を使うのは、買った人です。築年数の経った戸建てを買う人の中には、買ったあとに自分の好みで内装を整えたいと考えている人もいます。そうした人にとっては、売る前に張り替えた壁紙も、張り替える前の壁紙と同じように、自分で選び直す対象になります。

その場合、売る前の張り替えは、かけた手間と費用が買った人の役に立たないことになります。色や柄を選んで張り替えても、買った人の好みに合わなければ、また張り替えられてしまうからです。売る側にとっては、業者を探して見積もりを取り、工事の日程を調整する手間や、必要に応じて現地に立ち会う負担もかかります。

ですから、売ることが決まっている、あるいは売る方向に傾いているなら、「売る前に張り替えておかないといけない」と急いで決める必要はありません。汚れや古さが気になるという理由だけなら、張り替えずにそのまま売りに出すという選択も十分に考えられます。なお、今住んでいる自宅を売る場合の考え方と進め方は、売却前に壁紙は張り替えるべき？基本は不要な3つの理由と、直したい傷み・判断の進め方で解説しています。

売る場合でも、大きくめくれているなど機能的な問題があれば検討の余地がある

一方で、張り替えを考えてよい場合もあります。壁紙が大きくめくれて垂れ下がっている、広い範囲で剥がれて下地が見えている、といった、見た目の好みでは済まない傷みがあるときです。汚れや古さは「買ったあとに自分で選び直せばいい」と受け止められても、めくれや剥がれは、買う人にも家そのものの傷みとして目に入ります。

また、めくれや剥がれには、湿気や結露、下地の傷みが関わっていることもあります。その場合は、壁紙を張り替える前に、原因がどこにあるかを確かめる必要があります。売る前に手を入れるかどうかにかかわらず、こうした傷みがあるなら、一度業者に見てもらい、どこまで直すとどのくらいかかるのかを知っておくと、売り方を考える材料になります。

ただし、ここでも直すのは傷んでいる部分に絞るのが基本です。家全体をきれいにする必要はなく、「めくれや剥がれが目立つ面だけ」のように範囲を決めて考えます。めくれた壁紙がちぎれずに残っていて、まだやわらかければ、貼り戻す程度の簡単な補修で済むこともあり、そうした補修には壁1面を張り替えるより安い料金を設けている張り替え業者もあります。一方、壁紙が硬くなって欠けていたり、めくれた部分がちぎれてなくなっていたりすれば、その面を張り替えることになりやすく、費用は多くの業者が設定している最低料金（4万〜6万円程度）が目安になります。張り替えずに傷んだ箇所だけを直すリペア業者という頼み先もあり、目安は下地に傷みが無い場合で1万〜3万円程度、石膏ボードの補修が要る場合で1万5,000〜5万円程度です。リペアが向いているのは、傷みが1〜数箇所で、周りの壁紙がまだきれいな場合です。条件によっては近くで見ると直した跡が分かることもあり、周りの壁紙も古くなっているなら、張り替えのほうが向いています。角のめくれを例にした直し方と費用の分かれ方は、壁紙の角が剥がれてきたら？自分で貼り戻せる条件と、業者に頼む場合の費用の考え方で扱っています。

貸す場合は、狙う家賃の価格帯で求められる内装の水準が変わる

貸す場合は、売る場合と事情が違います。家の持ち主はこれからも自分のままで、壁紙は入居者に使ってもらうことになります。賃貸の部屋を探す人は、内見のときに今の壁紙の状態も見て、借りるかどうかを決めます。借りたあとに入居者が自分で壁紙を張り替えることは考えにくいので、貸す前の壁紙の状態が、そのまま入居希望者の判断材料になります。

そのうえで、どこまで手を入れるかは、どのくらいの家賃で貸したいかによって変わります。家賃の価格帯によって、入居希望者が期待する内装の水準が違うためです。家賃を抑えて借り手を見つけたい物件と、ある程度の家賃を見込みたい物件とでは、同じ壁紙の状態でも、そのままでよいか、手を入れたほうがよいかの判断が変わってきます。

ですから、貸す場合は「壁紙が古いから張り替える」と考えるより先に、「この家をいくらくらいで貸したいか」「その家賃帯の物件では、どのくらいの内装が求められるか」を考えることになります。その地域でどのくらいの家賃が見込めるか、その家賃帯の物件にどの程度の内装が求められているかは、地域の賃貸事情をよく知る管理会社や不動産会社に聞いてみるのが確実です。そのうえで、狙う家賃帯に合わせて、張り替える部屋や壁紙のグレードを決めていきます。

売るか貸すか、まだ決めていない場合の考え方

売るか貸すかがまだ決まっていない段階で、先に壁紙を張り替えてしまうのは、急がないほうがよいでしょう。結果として売ることになれば、買った人が張り替えることもあり、貸すことになれば、狙う家賃帯によって手を入れる範囲が変わるからです。どちらに決まるかで、張り替えの必要性も、ちょうどよい範囲も変わります。ただし、大きなめくれや剥がれ、カビのように、売るか貸すかにかかわらず目に入る傷みがあるなら、その原因と直す範囲だけは先に確かめておくと安心です。

この段階でできるのは、判断の材料をそろえておくことです。張り替えるとしたらどこまでで、いくらくらいかかるのかという見積もりがあれば、売るか貸すかを検討するときにも、具体的な数字をもとに考えられます。見積もりを取ったからといって、張り替えを決めなければならないわけではありません。

張り替えの費用は、売却価格や家賃にそのまま上乗せされるわけではない

空き家の張り替えを考えるとき、多くの方が気にするのは、「張り替えたら、そのぶん高く売れるのか、家賃を上げられるのか」という点ではないでしょうか。結論から言うと、張り替えにかけた費用が、そのまま売却価格や家賃に上乗せされるわけではありません。

どの程度反映されるかは分からず、費用を回収できないこともある

売却価格や家賃は、立地や広さ、築年数、建物の状態、その地域でどのくらいの需要があるかなど、さまざまな条件で決まります。壁紙はその中の一部で、張り替えたことが価格や家賃にどの程度反映されるかは、物件ごとに違い、前もっては分かりません。

たとえば、張り替えに数十万円をかけても、その分だけ売却価格が上がったり、上がった家賃でその費用を取り戻せたりするとは限りません。反映される額が張り替えの費用に届かず、結果として張り替えが徒労に終わることもあります。とくに売る場合は、前の章で見たとおり、買った人が自分で張り替えることもあるので、かけた費用がまったく生かされないこともあります。

「きれいにすれば、そのぶん価値が上がる」と考えたくなりますが、張り替えは、かけた費用が必ず戻ってくる投資ではありません。張り替えるかどうかは、「その費用をかけて、売りやすさや借り手の見つかりやすさがどう変わりそうか」を、自分で納得できるかどうかで考えることになります。

査定や家賃の見立ては不動産会社・管理会社に聞き、見積もりと並べて判断する

張り替えで売却価格や家賃がいくら上がるかは、壁紙の業者が答えられることではありません。壁紙の業者が答えられるのは、張り替えるならどの範囲で、いくらくらいかかるのかというところまでです。売却価格の見込みは不動産会社の査定で、家賃の見込みは管理会社や不動産会社に聞くことになります。

そこでおすすめしたいのが、2つの見立てを並べてみることです。不動産会社には「今の状態のまま売る（貸す）場合」の見込みを聞き、壁紙の業者には「張り替えるならどこまでで、いくらかかるか」の見積もりを取ります。不動産会社に、壁紙を張り替えた場合に見込みが変わりそうかを尋ねてみるのもよいでしょう。この2つを並べれば、張り替えの費用をかけるかどうかを、具体的な数字をもとに判断できます。

長く締め切った空き家で気をつけたい傷み

空き家の壁紙を考えるうえで、もう一つ知っておきたいのが、人が住んでいない家ならではの傷みです。長い間、窓も扉も締め切ったままの家は、建物にとってよい状態とは言えません。空気が入れ替わらないことで、湿気がこもりやすくなるためです。

締め切ったままにしないことが基本

人が住んでいる家では、窓の開け閉めや人の出入りで、空気が自然に入れ替わります。空き家ではそれが無くなるので、壁紙を含めた家の中の傷みにつながりやすくなります。どのくらい傷むかは、家の造りや立地、締め切っていた期間によって違い、一概には言えません。ただ、ずっと締め切ったままにしておくのがよくないことは確かです。

荷物の片付けなどで空き家を訪れたときは、窓を開けて空気を入れ替えておくとよいでしょう。売るか貸すかを決めるまでに時間がかかりそうなら、なおさらです。空き家の壁紙をどうするかを決める前に、まずは家を締め切ったままにしないことが基本になります。

荷物を片付けると、日焼けによる色の差が見えてくることがある

空き家の片付けを進めると、家具や荷物で隠れていた壁が見えてきます。そのときに、家具があった部分だけ壁紙の色が違う、と気づくことがあります。家具に隠れていた部分は日が当たらず元の色のまま残り、周りは長い年月の間に少しずつ日焼けしていたためです。

日焼けによる色あせは、汚れではなく壁紙の色そのものの変化なので、掃除では元に戻りません。また、色の差が出た部分だけを新しい壁紙に替えても、周りの日焼けした部分と色が合わないことがあります。色の差が気になる場合は、面や部屋の単位で考えることになります。日焼けの見分け方と、部分的に張り替えても色が合わない理由は、壁紙の日焼けは掃除・漂白で戻る？ヤニとの見分け方と部分張替えで色が合わない理由で詳しく扱っています。

ただし、売る場合は、こうした色の差も買った人が自分で張り替えるときに一緒に解消されることがあります。日焼けによる色の差があるからといって、売る前に必ず直さなければならないわけではありません。

カビが見つかったら原因を確かめ、張り替えるなら下地の状態も調べてもらう

湿気がこもりやすい空き家では、北側の部屋や押入れ、窓まわりなどで、壁紙にカビが見つかることもあります。カビは、壁紙の表面だけに生えていることもあれば、壁紙の裏側の下地（石膏ボード）まで届いていることもあり、見た目だけでは区別がつきません。

見た目で区別がつかない以上、カビのある壁を張り替えるなら、現地調査で下地の状態を確かめてもらい、防カビの処理を含めて施工するのが基本になります。そのうえで、防カビの処理で済むのか、下地の交換まで要るのかが決まります。下地の状態を確かめずに壁紙だけを新しくすると、同じ場所にカビが戻ることがあります。また、張り替えても、締め切ったままで湿気がこもれば、カビの原因は残ります。カビがある壁を張り替えるときの下地の処置と費用の考え方は、壁紙のカビは張り替えだけで直る？下地の防カビ処置と費用の目安を解説で解説しています。

直すなら最低限どこまで？判断の3つの軸

売るか貸すかの考え方を踏まえて、「それでも直すなら、どこまでにするか」を決めるときは、次の3つの軸で考えると整理しやすくなります。

軸1：傷みの種類（汚れ・古さか、めくれ・剥がれ・カビか）

1つ目は、壁紙の傷みが、汚れや古さなのか、めくれ・剥がれ・カビのように、見た目の好みでは済まないものなのかです。

汚れや古さ、日焼けによる色の差は、見る人によって気になる程度が違います。売る場合は買った人が張り替えることもあり、貸す場合は狙う家賃帯によって直すかどうかの判断が変わる部分です。一方、めくれや剥がれ、カビは、売る場合でも貸す場合でも、家の傷みとして目に入りやすく、原因が湿気や下地にあれば、そのままにしておくと傷みが広がることもあります。直すかどうかを考えるときは、まずめくれ・剥がれ・カビを優先します。

軸2：範囲（気になる面だけか、部屋全体か、家全体か）

2つ目は、直す範囲です。壁紙の張り替えは、壁を面で区切った1面単位が基本になります。めくれや剥がれが1つの面に収まっているなら、その面だけを張り替えるという考え方もできます。面より小さく一部だけを張り替える場合に最低1枚分になる理由と、色の注意点は、壁紙の部分張り替えはできる？最低1枚分になる理由と、1面張り替えと比べた費用・色の注意点で詳しく扱っています。日焼けによる色の差のように、面ごと・部屋ごとに色が揃わない場合は、部屋単位で考えることになります。

売る場合は、傷みの目立つ面や部屋に絞るのが基本です。貸す場合は、狙う家賃帯に合わせて、どの部屋まで手を入れるかを決めます。ただ、LDKのようにひと続きに見える空間や、廊下と隣り合う部屋のように並んで目に入る場所の片方だけを張り替えると、張り替えていない側の古さや黄ばみがかえって目立つこともあります。範囲をどこで区切るかは、見積もりのときに業者と相談しておくとよいでしょう。

軸3：費用のかけ方（グレードと、まとめるか分けるか）

3つ目は、費用のかけ方です。壁紙には、一般的な量産クロスと、色や柄の選択肢が多い1000番台のクロスがあり、標準的な1000番台との差は、6畳の壁全体で約1万円です。量産クロスは賃貸住宅でも長く使われているグレードで、居室に使って困ることはまずありません。費用を抑えたいなら量産クロスを基本にし、貸す場合で見た目にこだわりたい部屋があれば、その部屋だけグレードを考えるという分け方もできます。グレードの違いと部屋ごとの選び分け方は、量産クロスと1000番クロスの違い｜価格差は6畳で約1万円、部屋ごとの選び分け方で詳しく扱っています。

また、壁紙の工事は、範囲が小さいほど1㎡あたりの費用が割高になります。職人が現場に来て、養生をし、道具を出して片づけて帰るまでの手間は、壁1面でも1部屋でもそれほど変わらないためです。張り替えるなら、何回にも分けて頼むより、直すと決めた範囲をまとめて頼んだほうが、1箇所あたりの負担は小さくなりやすいものです。

費用の目安と、空き家で見積もりを取るときの段取り

どこまで直すかの見当がついたら、次は費用の目安と、見積もりの取り方です。空き家ならではの段取りも含めて整理します。

費用は「面積×単価」と最低料金で考える

壁紙の張り替え費用は、基本的に「張り替える面積×1㎡あたりの単価」で考えます。一般的な量産品の壁紙の張り替えは、材料と工事を合わせて1㎡あたり1,500〜2,500円程度が目安です。6畳の部屋なら、壁の面積は窓やドアを引く前で約30㎡になります。実際に貼る面積は、現地調査で窓やドアの分を除いて測ります。

一方、壁1面だけ、トイレだけのように範囲が小さい工事では、多くの業者が4万〜6万円程度に設定している最低料金がかかり、面積×単価で計算した金額より高くなることがあります。めくれた面だけを張り替えたい場合などは、この最低料金を念頭に置いておくとよいでしょう。逆に、空き家を丸ごと張り替えるほど範囲が広ければ、最低料金ではなく面積×単価で考えるのが基本です。

築年数の経った戸建てでは、和室の壁が砂壁や聚楽壁のような塗り壁になっていることがあります。塗り壁の上に壁紙を貼るには下地の処理が加わるので、ほかの部屋と同じ単価では考えられません。塗り壁の和室で選べる方法と費用の目安は、和室の壁紙張り替えは塗り壁でもできる？4つの方法と壁の見分け方、費用の目安を解説で解説しています。

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遠方の空き家は、現地調査の立ち会いと鍵の受け渡しを先に決めておく

空き家の張り替えで、住んでいる家と大きく違うのが、現地調査と工事の日の段取りです。空き家が離れた場所にあると、現地調査や工事のたびに足を運ぶのは負担になります。

家具や生活用品が片付いている空き家なら、住んでいる家に比べて工事そのものは進めやすくなります。ただ、範囲を現地で相談しながら決めたいなら、現地調査の日だけでも立ち会えると確実です。立ち会えない場合は、「めくれている面だけ」「この部屋は全面」のように方針を先に伝え、壁の状態を写真で送ってもらって範囲を決める、といった進め方ができるかを業者に確かめておきます。鍵をどう受け渡すか、仕上がりをどう確かめるかも、業者によって対応が違うので、依頼の前に決めておきましょう。分譲マンションの空き家では、内装工事に管理組合への届け出が要るかどうかもマンションによって違うので、管理規約を確かめるか、管理会社に問い合わせておきます。留守の間の工事での鍵の預け方や、立ち会えない場合の仕上がりの確かめ方は、壁紙張り替えの立ち会いは必要？役立つ3つの場面と、留守中に鍵を預けるときの確認事項で詳しく扱っています。

見積もりは「売るか貸すかを決める材料」として取る

空き家の見積もりを取るときは、売るか貸すかの検討状況も、そのまま業者に伝えてかまいません。「売るか貸すかをまだ決めていない」「貸すなら、このくらいの家賃帯を考えている」といった事情が分かれば、業者も「傷みの目立つ面だけ直す場合」「部屋全体を張り替える場合」のように、範囲を分けて見積もりを出しやすくなります。

見積もりのときには、もう一つ聞いておきたいことがあります。築年数の経った家では、壁紙や下地にアスベストを含む建材が使われている可能性もあります。張り替えの前に業者が行うアスベストの事前調査をどう進めるかを、あわせて聞いておきましょう。壁紙にアスベストが使われていた年代と、張り替えの前に施主の側ですることは、壁紙のアスベストは見た目で分かる？1970〜1991年製が対象、張り替え前の事前調査で施主がすることで解説しています。

範囲ごとの金額が分かれば、先に見た不動産会社や管理会社の見立てと並べて、何もしないという選択も含めて検討できます。

まとめ

空き家の壁紙を張り替えるかどうかについて、ポイントを整理します。

• 張り替えるべきかは「売る」か「貸す」かで考え方が変わる
• 売る場合は、買った人が自分の好みで張り替えることもあるので、売る前の張り替えが余計な手間と費用になることがある。ただし、大きくめくれている・剥がれているなど機能的な問題があれば、検討の余地がある
• 貸す場合は、家賃の価格帯によって求められる内装の水準が違うので、どこまで手を入れるかは狙う家賃帯から決める
• 売るか貸すか決めていない段階では、張り替えを急がず、見積もりで判断の材料をそろえておく。大きなめくれ・剥がれ・カビがあるなら、その原因と直す範囲は先に確かめる
• 張り替えの費用は売却価格や家賃にそのまま上乗せされるわけではなく、どの程度反映されるかは分からない。かけた費用を回収できないこともある
• 空き家をずっと締め切ったままにしておくのはよくない。訪れたときは空気を入れ替える。カビが見つかったら原因を確かめ、張り替えるなら現地調査で下地の状態も確かめてもらう
• 直すなら、傷みの種類・範囲・費用のかけ方の3つの軸で、最低限の範囲を決める

空き家の壁紙は、きれいにすればするほどよい、というものではありません。大切なのは、売るのか貸すのか、貸すならどのくらいの家賃を狙うのかに合わせて、必要な範囲だけに費用をかけることです。まずは張り替える範囲と費用の見積もりを取り、不動産会社や管理会社の見立てと並べるところから始めてみてください。