壁紙張り替えの勘定科目は修繕費？資本的支出になるケースと20万円・60万円の目安

入居者が退去した部屋の壁紙を張り替えることになり、見積書が届いた。確定申告の時期が近づくと、「この費用は今年の経費として全額落とせるのか、それとも資産として減価償却しなければならないのか」と迷う大家さん・オーナーの方は多いのではないでしょうか。国税庁のページを開いてみても、「資本的支出」「修繕費」といった言葉が並び、自分のケースにそのまま当てはめてよいのか、自信が持てないこともあると思います。

先に結論をお伝えします。壁紙の張り替え費用は、原状回復や維持管理のためなら、原則として「修繕費」としてその年の必要経費にできます。入居者の退去後に元の状態へ戻す張り替えや、古くなった壁紙を新しくする張り替えが、これにあたります。国税庁も、建物の通常の維持管理や原状回復のための張り替えと考えられるとして、アパートの壁紙の張替費用200万円を修繕費として扱って差し支えないとする事例を公表しています。

ただし、用途を変えるための模様替えのように、建物の価値を高める部分の支出は、原則として「資本的支出」とされ、減価償却で何年かに分けて経費にしていくことになります。一方で、一つの工事の金額が20万円未満の場合や、修繕費か資本的支出かがはっきりしない部分が60万円未満の場合などは、国税庁が示す金額の目安によって修繕費として扱えることがあります。

読み終えるころには、自分の張り替え費用をどう扱えばよさそうかの見当がつき、税理士や税務署に何を聞けばよいかが分かるはずです。

壁紙の張り替え費用は「修繕費」と「資本的支出」のどちらになる？

壁紙の張り替え費用を帳簿につけるとき、分かれ目になるのは、その費用が「修繕費」にあたるか、「資本的支出」にあたるかです。どちらになるかで、経費にできる時期が変わります。

修繕費と資本的支出で何が変わるのか

国税庁は、個人の所得税について、修繕費を次のように説明しています。「貸付けや事業の用に供している建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります」（出典：国税庁 タックスアンサーNo.1379「修繕費とならないものの判定」）。

修繕費になれば、張り替えにかかった費用は、その年分の不動産所得の計算で、必要経費にまとめて入れられます。勘定科目でいえば「修繕費」です。

一方、同じページは、「一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます」と続けています。そして、「資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します」としています（出典：同上）。

つまり、資本的支出になると、その年に全額を経費にすることはできず、資産として扱い、減価償却で何年かに分けて少しずつ経費にしていくことになります。

たとえば、張り替えに10万円かかったとします。修繕費であれば、その年の不動産所得の計算で10万円をまとめて必要経費にできます。資本的支出であれば、その年の必要経費に入るのは10万円のうちの一部で、残りは翌年以降に少しずつ経費になっていきます。なお、この例の10万円は、あとで説明する「一つの修理・改良などの金額が20万円未満」の目安に当てはまるので、実際には修繕費として申告することもできます。各年の必要経費になる金額と時期が変わり、その年の所得と税額も変わるので、確定申告の前に気になるのは自然なことです。

もう1つ押さえておきたいのが、この区別の決め方です。国税庁は、「このような修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します」としています（出典：同上）。見積書や請求書に「修繕」と書いてあるか「改装」と書いてあるかで決まるのではなく、実際にどんな工事をしたのかで判断される、ということです。

国税庁の事例では、アパートの壁紙の張替費用は修繕費とされている

壁紙の張り替えについては、国税庁が具体的な事例を公表しています。照会の内容は、「アパートの壁紙の張替費用200万円は、修繕費として損金の額に算入して差し支えありませんか」というもので、回答は「修繕費として損金の額に算入して差し支えありません」です（出典：国税庁 質疑応答事例「アパートの壁紙の張替費用」）。

理由として、国税庁は次のように説明しています。「建物取得時の壁紙の取得価額は、建物の取得価額を構成するものですが、本件の壁紙の張替えは、建物の通常の維持管理のため、又はき損した建物につきその原状を回復するために行われたものと考えられますから、それに要した費用はその全額を修繕費とするのが相当と考えられます」（出典：同上）。

この事例から読み取れることは2つあります。1つは、建物を建てたときの壁紙は建物の一部でも、その壁紙を張り替える工事は、維持管理や原状回復のためであれば修繕費になる、ということです。賃貸で言えば、年数がたって黄ばんだり汚れたりした壁紙を新しくする工事や、入居者の暮らしで傷んだ壁紙を元の状態に戻す工事が、この説明に近い場面です。もう1つは、照会の金額が200万円と大きくても、修繕費とされていることです。金額の大きさだけで資本的支出になるわけではなく、何のための工事かが判断の中心になっています。

なお、この事例は法人税についてのもので、「損金」は法人の税金で使う言葉です。個人の不動産所得は所得税で扱い、根拠となる法令も違いますが、先ほどの所得税のページが示す「通常の維持管理や修理のための修繕費は必要経費になる」という考え方と同じ方向の事例です。

ただし、国税庁はこの事例について、「照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください」とも書いています（出典：同上）。自分の張り替えが、この事例と同じように維持管理や原状回復のためのものかどうかを確かめたうえで当てはめることが大切です。

資本的支出になるのはどんなケースか

国税庁は、原則として資本的支出になる支出として、次の3つを挙げています（出典：国税庁 タックスアンサーNo.1379「修繕費とならないものの判定」）。

• 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
• 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
• 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

1つ目は建物に新しく何かを付け加える工事の例で、壁紙を張り替えるだけの工事で問題になることは多くありません。壁紙の張り替えで考えておきたいのは、2つ目と3つ目にあたる考え方です。

用途を変えるための模様替え・改装

2つ目の「用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額」は、建物の使い道を変えるための工事です。たとえば、住まいとして貸していた部屋を店舗や事務所として貸すために内装を作り替える、といった工事の中で壁紙を張り替える場合は、この考え方に当てはまる可能性があります。

反対に、入居者の退去後に、住まいとして次の人に貸すための張り替えは、用途を変える工事にはあたらないと考えられます。前の入居者の暮らしで汚れたり古くなったりした壁紙を元の状態に戻す工事で、先ほどの国税庁の事例と同じく、維持管理や原状回復のための工事として考えるのが基本です。

大幅なグレードアップは、資本的支出になる可能性がある

3つ目は機械の部品を例にした説明ですが、「通常の取替えの金額を超える部分」が資本的支出になる、という考え方が示されています。壁紙についても同じように扱うと国税庁のページに書かれているわけではありませんが、先ほど紹介した「資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出」という説明と合わせて読むと、壁紙を張り替えるときに、もとより大幅に高い壁紙に変えた場合は、その上がった部分が資本的支出と見なされる可能性がある、ということになります。

ただ、賃貸の張り替えで一般的なグレードの違いは、それほど大きな金額差ではありません。賃貸の原状回復で広く使われている量産品と、ひとつ上の1000番台の壁紙の差は、1㎡あたり数百円ほどです。グレードによる費用の違いは、量産クロスと1000番クロスの違い｜価格差は6畳で約1万円、部屋ごとの選び分け方で扱っています。

実際に、賃貸アパートの張り替えで、壁の一面だけ色や柄を変えるアクセントクロスを取り入れることはありますが、それで資本的支出になったという話は、相談を受けている中ではあまり聞きません。一方で、大幅な金額アップになるグレードアップは、資本的支出と見なされる可能性があります。どこからが「大幅」かという金額の線引きは国税庁のページには示されていないので、迷う場合は税理士や税務署に確認してください。

グレードを上げるときは、見積もりの段階で、量産品で張り替えた場合の金額もあわせて出してもらうと、通常の張り替えとの差額がいくらかが分かり、税理士や税務署に相談するときの材料になります。なお、グレードアップを含む工事でも、一つの修理・改良などの金額が20万円未満なら、このあと説明する目安によって修繕費として申告できます。

迷ったときの金額の目安

修繕費か資本的支出かは中身で判断するのが原則ですが、判断に迷う場合のために、国税庁は金額や周期による目安も示しています。「次に掲げる支出については、その支出を修繕費として所得金額の計算を行い確定申告をすれば、その年分の必要経費に算入することができます」として、2つの場合が挙げられています（出典：国税庁 タックスアンサーNo.1379「修繕費とならないものの判定」）。

20万円未満、またはおおむね3年以内の周期なら修繕費にできる

1つ目は、「おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、または一つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき」です（出典：同上）。

一つの修理・改良の金額が20万円未満なら、修繕費として計算して確定申告をすれば必要経費にできる、という目安です。資本的支出にあたる要素が含まれていても、この目安に当てはまれば、修繕費として申告できます。ただ、何を「一つの修理、改良など」として数えるか、たとえば部屋ごとに分けて考えるのか、同時に頼んだ工事をまとめて考えるのかは、工事の内容によって変わります。見積書の金額が税込みか税抜きかもあわせて確かめ、自分のケースで迷う場合は、税理士や税務署に確認してください。

周期のほうは、入居者が入れ替わる間隔が部屋ごとにまちまちなので、退去のたびの張り替えがこれに当たるかは、一律には言えません。

はっきりしない部分は、60万円未満か、前年末の取得価額のおおむね10％以下かで見る

2つ目は、「一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のときまたはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるとき」です（出典：同上）。

60万円・10％の目安は、修繕費か資本的支出か、はっきりしない部分があるときに使うものです。たとえば、退去後の原状回復にあわせて一部の部屋のグレードを上げた場合のように、修繕と改良が混ざっていて切り分けにくいときに使う考え方です。

国税庁は続けて、どちらにも当てはまらない場合には、「資本的支出と修繕費の区分の特例（所基通37-14）」によって分けることが認められている、としています（出典：同上）。この特例の計算や、資本的支出になった部分をどう償却するかは、この記事では扱いません。税理士や税務署に確認してください。

賃貸の壁紙の張り替えは、この目安に収まりやすい規模か

では、賃貸物件の壁紙の張り替えは、実際にどのくらいの金額になるのでしょうか。一般的な量産品の壁紙であれば、材料と工事を合わせて1㎡あたり1,500〜2,500円程度が目安で、多くの業者は最低料金を4万〜6万円程度に設定しています。

6畳の部屋の壁はおよそ30㎡、天井を含めるとおよそ40㎡なので、この単価で計算すると、壁だけで4万5,000〜7万5,000円程度、天井を含めて6万〜10万円程度になります。退去後に1部屋を張り替える程度であれば、下地の補修などが大きくなければ、20万円未満に収まることが少なくありません。

ただし、1部屋でも金額が上がる要素はあります。天井やクローゼットの中まで張り替える、ひとつ上のグレードの壁紙を選ぶ、壁の下地が傷んでいて補修が要る、といった場合です。特に下地の傷みは、古い壁紙を剥がしてみて初めて分かることがあり、見積もりの金額から増えることがあります。ワンルームの張り替え費用と、退去後の予算の組み方は、ワンルームの壁紙張り替え費用はいくら？数万円台〜10万円超、範囲で変わる金額と退去後の予算の組み方で扱っています。

一方で、アパートの複数の部屋をまとめて張り替えたり、建物全体を天井まで張り替えたりすると、数十万円になり、広い建物では100万円規模になることもあります。

ここで気をつけたいのは、20万円を超えたからといって、それだけで資本的支出になるわけではない、ということです。20万円や60万円という目安は、判断に迷う場合に使う基準です。先ほどの国税庁の事例でも、200万円の張替費用が、維持管理や原状回復のための工事として修繕費とされていました。金額が大きいときほど、中身が原状回復や維持管理のための張り替えであることを、見積書や請求書で説明できるようにしておくことが大切です。

賃貸オーナーが気をつけたいポイント

最後に、賃貸オーナーの方が、張り替えの費用を経理で扱ううえで気をつけたいことを整理します。

見積書に、張り替える範囲と内訳が分かるように書いてもらう

修繕費か資本的支出かは、名目ではなく実質で判断されます。あとで説明が必要になったときに頼りになるのは、どの部屋のどの面を、どのグレードの壁紙で張り替えたのかが分かる見積書や請求書です。

見積もりを頼むときは、張り替える部屋や面、壁紙のグレード、面積と単価、下地の補修があればその内容と金額が分かる形で出してもらうと、どの工事にいくらかかったのかを整理しやすくなります。「退去後の原状回復のための張り替え」のように、何のための工事かが分かる書き方にしてもらえないか、相談してみるのもよいでしょう。

あわせて、張り替える前の壁の状態を写真に撮っておくと、黄ばみや汚れ、傷みを直すための工事だったことを、あとから自分でも確かめやすくなります。見積書・請求書・領収書は、写真と一緒に、張り替えた部屋ごとにまとめて保管しておくと、確定申告のときや、税理士に相談するときに慌てずに済みます。

見積書の項目の意味や、含まれる費用・別途になる費用は、壁紙張り替え費用の内訳とは？㎡単価1,500〜2,500円に含まれるもの・別途になるもの、見積書の言葉を整理で整理しています。

判断に迷うときや、金額が大きいときは税理士・税務署に確認する

退去後の部屋を同じ用途で貸し続けるための、通常の維持管理や原状回復としての張り替えであれば、原則として修繕費として考えられます。一方で、次のような場合は、自分だけで判断せず、税理士や税務署に確認しておくと安心です。

• 住まい以外の用途に変えるための改装の一部として張り替える
• 量産品から大幅に高い壁紙に変えるなど、グレードアップの差額が大きい
• 複数の部屋や建物全体をまとめて張り替え、金額が大きくなった
• 壁紙の張り替えと一緒に、間取りの変更など別の工事も行った
• 退去した入居者から、張り替え費用の一部を受け取った

国税庁のタックスアンサーのページには、国税に関する相談は「税についての相談窓口」を見るように、という案内があります。顧問の税理士がいない場合は、こうした窓口を使って確認する方法もあります。確定申告書の書き方や、消費税の扱いなども、あわせて税理士や税務署に確認してください。

「壁紙の耐用年数6年」は、経理の扱いとは別の話

壁紙について調べていると、「壁紙の耐用年数は6年」という話を目にすることがあります。これは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、退去時の張り替え費用を貸主と入居者でどう分けるかを計算するために示している基準です。

ガイドラインはこの年数を考えるときに税金の減価償却の考え方を参考にしていますが、この記事で扱ってきた「修繕費か資本的支出か」は、貸主が自分の帳簿で張り替え費用をどう扱うかの話で、入居者との費用の分け方とは軸が違います。「6年」の意味や、入居者に負担してもらえる範囲の考え方は、壁紙の耐用年数は6年？原状回復ガイドラインの負担割合と「一面分まで」の原則で扱っています。

まとめ

賃貸物件の壁紙の張り替え費用を、勘定科目の上でどう扱うかを、国税庁の公表資料をもとに整理しました。

• 壁紙の張り替え費用は、入居者の退去後の原状回復や、古くなった壁紙の維持管理のためであれば、原則として「修繕費」としてその年の必要経費にできる
• 国税庁の事例でも、維持管理や原状回復のための張り替えと考えられるとして、アパートの壁紙の張替費用200万円が修繕費とされている。金額の大きさだけでは資本的支出にならず、何のための工事かが判断の中心になる
• 修繕費か資本的支出かは、見積書の名目ではなく、実際の工事の中身で判断される
• 用途を変えるための模様替えの一部として壁紙を張り替える場合は、資本的支出にあたる可能性がある。もとより大幅に高い壁紙へのグレードアップも、資産の価値を高める部分に当たれば、資本的支出と見なされる可能性がある（壁紙について直接示された基準ではない）。アクセントクロスを取り入れる程度で資本的支出になったという話は、相談を受けている中ではあまり聞かない
• 一つの修理・改良などの金額が20万円未満か、おおむね3年以内の周期なら修繕費として申告できる目安があり、修繕費か資本的支出か明らかでない部分には、60万円未満・前年末の取得価額のおおむね10％以下という目安がある。20万円を超えても、それだけで資本的支出になるわけではない
• 「壁紙の耐用年数6年」は入居者との費用の分け方の基準で、経理の扱いとは別の話

張り替えの費用をどう扱うかを整理するには、まず、どの部屋のどの面を、どの壁紙で張り替えるのかが分かる見積もりを手元に用意することが出発点になります。そのうえで、迷う点があれば税理士や税務署に確認してみてください。